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Se l'immobile locato non è idoneo all'uso il conduttore può sospendere il pagamento del canone e mantenere la detenzione

Con l'ordinanza n. 12103/2020 la terza sezione civile della Corte di Cassazione ha affrontato la questione relativa alla legittimità della sospensione del pagamento dei canoni di locazione in applicazione dell'articolo 1460 c.c., a seguito della violazione degli obblighi di cui agli articoli 1575 e 1576 c.c. gravanti sul locatore.

Nel caso esaminato, sulla base delle risultanze della CTU e delle foto allegate alla relazione, la Corte territoriale aveva ritenuto sussistente una condizione di assoluto degrado dell'immobile locato tale da renderlo strutturalmente inidoneo a qualsivoglia attività, e aveva reputato che sussistesse la violazione degli obblighi gravanti sulla parte attrice ai sensi degli articoli 1575 e 1576 c.c. con la conseguenza che ciò valesse a determinare legittimamente la sospensione degli oneri relativi al pagamento dei canoni, versandosi in ipotesi nella quale l'operatività dell'art. 1460 c.c. è da ritenere

ampiamente sussistente.
Sul punto la Suprema Corte osservava che la decisione della Corte di merito era da condividere anche perchè in linea con i più recenti indirizzi della giurisprudenza di legittimità, secondo i quali "l'art. 1460 cod. civ. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del rapporto e consente al conduttore, in presenza di un inadempimento del locatore, di sospendere liberamente la sua prestazione, nel rispetto del canone della buona fede oggettiva, senza la necessità di adire il giudice ai sensi dell'art. 1578 cod. civ.» (Cass. 25/06/2019, n. 16917)," con la precisazione che " in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c. non solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte, ma anche nel caso in cui dall'inesatto adempimento del locatore derivi una riduzione del godimento del bene locato, purché la sospensione, totale o parziale, del pagamento del canone risulti giustificata dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, riguardata con riferimento al complessivo equilibrio sinallagmatico del contratto e all'obbligo di comportarsi secondo buona fede" (Cass.Civ. 25/06/2019, n. 16918; Cass.Civ. ord., 22/09/2017, n. 22039).

Il collegio ribadiva, inoltre, che " in tema di locazione di immobili, il conduttore può sollevare l'eccezione di inadempimento, ai sensi dell'art. 1460 c.c., non solo quando venga completamente a mancare la prestazione del locatore, ma anche nell'ipotesi di suo inesatto inadempimento, tale da non escludere ogni possibilità di godimento dell'immobile, purché la sospensione del pagamento del canone appaia giustificata, in ossequio all'obbligo di comportarsi secondo buona fede, dall'oggettiva proporzione dei rispettivi inadempimenti, avuto riguardo all'incidenza della condotta della parte inadempiente sull'equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all'interesse della controparte. (Nella specie, in applicazione del principio, la S. C. ha accolto il ricorso proposto dal conduttore, che aveva lamentato l'erroneità della decisione di merito nella parte in cui aveva ritenuto illegittima la sospensione, da parte sua, del pagamento dei canoni, a fronte dell'inadempimento del locatore all'obbligo assunto di ottenere dalla pubblica amministrazione il mutamento di destinazione d'uso dell'immobile da "magazzino" a "locale commerciale", nonché per le infiltrazioni d'acqua e gli allagamenti verificatisi)" (Cass. 26/07/2019, n. 20322 ).

In conclusione la Cassazione, nel caso di specie, ha accolto il ricorso sul presupposto che la Corte territoriale avesse ritenuto che le condizioni di assoluto degrado dell'immobile erano tali da renderlo strutturalmente inidoneo a qualsivoglia attività, senza alcun margine di dubbio, con violazione degli obblighi posti a carico dei locatori ai sensi degli artt. 1575 e 1576 c.c., e legittimavano la sospensione degli oneri relativi al pagamento dei canoni, così implicitamente ritenendo sussistente la buona fede oggettiva nella reazione sospensiva del pagamento del canone della conduttrice alle rilevate inadempienze dei locatori e compatibile, con la sospensione totale del canone, la permanenza della conduttrice nella detenzione della cosa locata. 

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