Il condomino non risponde sempre del debito condominiale verso un terzo se il debito è sorto quando egli non era ancora condomino

Con l'ordinanza n. 12589/2020 la sesta sezione della corte di Cassazione ribadisce il principio secondo il quale il condomino non è tenuto al pagamento pro quota del debito condominiale verso terzi se il debito è sorto quando egli non era ancora condomino.

Nel caso di specie la corte territoriale aveva ritenuto erroneamente che il cessionario di una unità immobiliare di un fabbricato condominiale fosse obbligato, ai sensi dell'articolo 1104 c.c., a rispondere dei debiti del condominio verso terzi pur quando si tratti di debiti sorti anteriormente al sua acquisto. L'art. 1104 c.c. dispone infatti al comma 4 che: "Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati."

L'assunto dell'impugnata sentenza contrasta col tenore letterale della disposizione dettata dall'articolo 1104 c.c., che si riferisce ai "contributi" dovuti non versati. Equiparare, ai fini della responsabilità del cessionario di un' unità condominiale, la nozione di "contributi" con quella di quota millesimale del credito vantato dal terzo nei confronti della comunione contrasta con il canone ermeneutico, fissato nell'articolo 12 delle preleggi, del «significato proprio delle parole»; il debito per "contributi" é infatti, per definizione, un debito nei confronti degli altri comunisti, non un debito nei confronti dei terzi.

La Corte osserva infatti che "La diretta riferibilità ai singoli condomini della responsabilità per l'adempimento delle obbligazioni contratte verso i terzi dall'amministratore del condominio per conto del condominio, tale da legittimare l'azione del creditore verso ciascun partecipante, poggia comunque sul collegamento tra il debito del condomino e la appartenenza di questo al condominio, in quanto è comunque la contitolarità delle parti comuni che ne costituisce il fondamento e l'amministratore può vincolare i singoli comunque nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli (Cass. Civ.,Sez. U, 08/04/2008, n. 9148). Non può pertanto essere obbligato in via diretta verso il terzo creditore, neppure per il tramite del vincolo solidale ex art. 63, disp. att. c.c., chi non fosse condomino al momento in cui sia insorto l'obbligo di partecipazione alle relative spese condominiali, nella specie per l'esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni, ossia alla data di approvazione della delibera assembleare inerente i lavori" (così Cass. n. 1847/2018, pag. 5).

La Corte afferma quindi il principio secondo cui: "In generale il condomino è tenuto a contribuire nella spesa la cui necessità maturi e risulti quando egli è proprietario di un piano o di una porzione di piano facente parte del condominio: e siccome l'obbligo nasce occasione rei e propter rem, chi è parte della collettività condominiale in quel momento deve contribuire."